童悦仲：我讲一下当前的房地产政策与市场走势，有三个内容，第一个房地产与中国经济的关系;第二个当前房地产政策情况;第三讲此后房地产市场的成长趋向。

先讲第一个问题，2014世界首要国度的GDP的环境，国际货泉基金组织发布的，我选择了12个，七个发财国度和金砖五国，中国排第二，2014年我们初次冲破了十万亿美元，美国是17.4万亿，第一。2014年我们跨越了日本，他们已降到了不足中国的一半，4.6万亿美元，我们是10.4万亿，这时候我们的GDP的组成，一二三财产的增添值计较的，按人平易近币说是63.6万亿，此中第一财产只占9%，第二财产43%，第三财产48%。

依照人均数，我们就差的比力多，12个国度我们排10位，2014年人均7589美元，全国183个国度傍边，我们位居77位，是世界平均值10876美元的69.8%，跟发财国度比拟我们的人均GDP相当在他们的1/5到1/7，所以我们仍是成长中国度。

房地财产在国平易近经济傍边占多年夜的比重呢，固然统计口径纷歧样，可是可以比力一下，2004年到2014年，我们国度的商品房发卖额和昔时GDP数值比力，大师可能看到，年夜致上商品房的发卖额相当在GDP的10%几，2013年最高，占到14%。

一样的这十一个年初，我们把商品房发卖额和昔时的社会消费品零售总额比力，大要占30%多，2013年占到35%，最高的一年。大师说拉动中国经济三架马车，投资、消费和进出口。2012年到2014年三年内，每一个年份投资消费进出口的数据，蓝色代表2012年绿色2013年，红色2014年，每一年是增加的，可是整体仍是以投资消费为主，投资额更多，进出口在此中起的感化愈来愈小。

房地产一头是联系关系的投资，别的一方面联系关系着消费，所以说房地产在中国经济傍边，仍是很主要的。有的专家说中国的房地产已绑架了中国经济，这个也有必然的事理。

房地产相干的税费良多，所以说在这些年，我们处所当局的财务收入傍边，来自房地产的税费常常占到一半以上，有的城市高达70%、80%。房地产对其他行业的联系关系效应也很强，我们叫前向联系关系，后向联系关系，侧向联系关系，钢铁水泥、家居建材，文化文娱等等，房地产假如繁华，其他的行业也随着繁华，房地财产假如阑珊了，其他的行业也会阑珊。特殊是钢铁，今朝我们国度的钢产能12亿吨，全球出产了16.6亿吨，我们出产了8亿多，国内只卖失落7亿吨，别的1亿吨出口了，此刻的1600元一吨，前几年房地产很火爆的时辰6000块钱一吨买不到，产能多余造成了中国经济最年夜的问题。

陪伴着房地产持续多年的快速成长，也堆集了良多的问题，房价持续上涨，价钱太高，激发购房者不满，房地产投契行动一度十分跋扈獗，令金融风险增添，住房方面苦乐不均，使得贫富差距进一步扩年夜。企业为了追逐暴利盲目投资，使部门地域年夜量衡宇空置。当局推出了多轮房地产调控当局，是分歧的文件下发，可是总的手段就是五各方面，一个是实施不同化的利率政策和税收政策，遏制房地产投资，限购、限贷以减缓购房需求，加速供地，限价，和加速保障房的扶植，解决弱势群体的住房坚苦。

前些年，一向如许调控，作为房地产协会，我们的会员单元，房地产企业定见很年夜，房地产给国度做出这么年夜的进献，城市道貌改变了，人平易近的栖身情况改良了，缔造了良多的就业机遇，拉动了经济增加。可是老在打压我们，不断的调控，我们有的带领也说过，房地产开辟商血管里面应当流淌着道德的血液，这个话他们很受刺激，好象说的开辟商不道德，他们感觉很难接管。�����hth.txt

每当宏不雅经济呈现下行趋向的时辰，当局为了稳增加又会放松一些调控政策，出台一些刺激房地产成长的救市办法，2003年非典的时辰，餐饮业不可了，旅游也不可了，交通运输业不可了，各个商场里面都没有人，那时经济下滑的很利害，国务院让各个部委拿定见，怎样样避免经济过快的下滑，那时的扶植部提出来要启动房地产的消费，搀扶房地产，后来当局很快出台了办法，帮忙度过了非典酿成的经济阑珊。

2008年，当国际金融危机囊括全球的时辰，也是最先开市，各个处所当局开会，乃至有的专家说为了爱爱国也要买房，2009年年头，房价仍是很低的，可是很快四万亿下去今后，房价昂首猛涨，老苍生(603883,股吧)也不太满足。一向以来当局其实不是一向在打压，实施的是双向调控，当你过热的时辰就要节制一下，收缩。当你感受到最先阑珊的时辰就要刺激，此刻不在说刺激的词了，此刻我们出台了良多的政策，有益在增进消费的。2015年10月13日，李克强总理在主持召开部门负责人经济情势座谈会的时辰指出，要增强逆周期调理，培养成长新动能。凯恩斯第一次年夜战今后，全球经济阑珊，出产多余，那时凯恩斯感觉怎样样指导大师解脱窘境，走出窘境，他认为应当启动消费，从宏不雅角度，所以凯恩斯以后，当局都在研究宏不雅经济学，说的简单一点就是当经济过热的时辰收缩一下，经由过程收缩政策让经济降温，经济阑珊的时辰就出一些刺激政策，逆周期调剂，由于经济是波动的，是有周期的，当局的政策就是对着干。

第二个问题，当前房地产政策情况，一样是2004年到2014年，柱状图代表的是每一年的GDP的环境，折线图代表的是同比增加的环境，2004年到2007年一向上升，07年到达14.16%，最高点，以后加上国际金融危机来了，失落下来了，2010年略微回升了一点，10.45%，2010年以后一度下滑，此刻中国经济进入了新常态，由高速增加酿成的中高速增加，我们可能此后若干年不会呈现两位数增加了。

2010年一季度到2015年三季度，每一个季度我国的GDP的增速，2010年一季度是11.9%，尔后一路下滑，2015年一季度7%，二季度仍是7%，到三季度的时辰有人想会不会好一点，6.9%，四时度此刻还没有出来，估量也不会太乐不雅，7%摆布，可以高一点，也能够低一点。可是估量达不到7%。大师说高一点低一点算甚么，有人说不要怕，7不可就6，6不可就5，问题都不年夜，现实上不是如许的，假如低一个0.1，就意味着良多的工场倒闭，良多人下岗掉业，年夜学生找不到工作，其他年青人到了工作春秋也找不到工作，我们这些年，堆集了这些问题就会合中爆发，所以国度不敢。老是想让经济的增速不要下滑太利害，所以叫稳增加，2014年到2016年，我们国度经济成长都是五句话，稳增加，促鼎新，调布局，惠平易近生，防风险。我略微研究了一下，当局的方针不轻易，由于相互制约，要想稳增加，那就调布局的力度不克不及太年夜，所所以相互在制约的，我就斟酌当总理很难，到此刻我认为还没有完全不变，经济还鄙人滑。

曩昔我们都是世界增速第一，2015年印度跨越了我们，一二季度都是7.5%，印度说若干年今后会跨越中国。在这类环境下，很严重，房地产市排场对甚么样的政策情况，此刻国务院留心增加的使命很年夜一块压在房地产上，我们的部长说又不知不觉推到舞台中心了，成了主角了，此刻没有甚么牌可打了，假如可以启动房地产消费，经济就会好一些，其他的行业就会好一点，这个政策一个是改变调控标的目的，大师知道每一年三月份开两会，3月5日上午，国务院总理报告请示一年工作，2015年李克强总理谈到住房问题，谈到房地产就说要撑持居平易近的自住和改良性住房消费，增进市场安稳、健康成长。前几年当局工作陈述都是遏制房地产投契，那会儿房地产过热，节制房价过快上涨的趋向。2015年酿成了撑持居平易近自住和改良住房需求，大师留意不只是自住需求，没有房子要成婚了，还改良性的住房需求，此刻已有房子了，可是你在住的好一点，也接待你买房子。怎样来撑持呢，降首付，2015年三次出文件，不管是第一套房贷也好仍是第二套房贷也好，都降首付，本来是四成首付，六成按揭，此刻首付酿成了25%，两成半，然后可以贷款。七成半的按揭，二套房此刻也降下来了，四成首付。下降存款预备金率，中国人平易近银行划定各个贸易银行放贷款不克不及都放出去，要留一部门叫预备金，现实上也是作为调理经济的手段，经济过热的时辰，把预备金率定的很高，前几年23%，收进来一百亿，只能贷77亿，23亿要着，银行想放贷也没有钱，此刻经济欠好，鄙人行，从2015年到此刻五次降准，此刻已降到18%。一降准，一个点，银行就会增添良多钱，有钱放贷。再就是降息，2014年11月下旬到此刻6次降息，人平易近币一年期的存款的基准利率此刻是1.5%，还可能降落，存款利率降落，贷款利率也降落，降息了以后存在银行的钱已增值了很慢，可是你要花钱，买房子，利钱承担轻了，每一个月月供少良多，再就是减免税费，曩昔卖房，五年要内要交营业税，酿成了两年，两年以内交，跨越两年就免了，还加年夜了公积金的撑持力度，异地存取，在老家存的公积金，在买房可以用，下降本钱金的比例，房地产企业的开辟本钱金下降。

鞭策消化库存，调剂供地布局，松绑限贷令等等。

2015年以来，各项经济调理政策的感化慢慢闪现，全国衡宇发卖面积和发卖额同比增速逐月回升，出了良多的政策，房子卖的好了。国度统计局每一个月发布全国70个年夜中老实信建商品室第价钱的环比走势图，会发布良多的数字，全国70个年夜中城市，房地产总量是跨越全国70%的，所以可以代表全国环境。

价钱环比走势最能客不雅的反映房地产市场的情势，用朱颜色代表上涨的城市，蓝色代表持平的城市，绿色代表降落的城市，2014年11月份，70个城市没有上涨，持平的三个，降落的是67个，尔后政策刺激下，价钱最先上涨，最高的时辰是2015年9月份，39个城市环比上涨，10个持平，21个降落。申明市场发卖情势比之前好了。发卖情势好了，资金到位，房地产企业昔时的累计资金到位环境就会好转，这个折线也是比来一年傍边在2015年的一到三月份，由于是累计的，负的2.9%，到了6月份转成正的，酿成0.1，到了11月份，酿成了2.2，房子卖的好，钱收回来了，资金就多了。

固然发卖情势好了，可是房地产开辟投资同比增速仍是鄙人滑。2014年11月份，11.9，2015年11月份是1.3，一路降落，并没有昂首。固然房子卖的好了，可是对将来的决定信念仍是不足的。

从地盘购买面积，这也是一个先行指标，放不克不及好欠好，就看这个指标，这个指标全数是负的，2015年以来，都是负的30%多，同比昔时累计地盘购买面积都是负值，像到11月份是负的33.1%，房地产企业拿地的积极性不高，不想买地，由于他们也是不太看好的。并且拿地2015年拿的快要一般在北上广深，小城市很少拿地了。

这是新开工的面积，也都是负值，大师看到在低位波动，2015年2月份负的17.7，最高的时辰是12.6%，仍是负的，11月份是负的14.7%，也反应了企业对将来的前景不太看好。

国度统计局每一个月发布国防景气指数，长短常综合的指标，正常是100，95到105之间也能够是正常的，跨越105申明过热，低在95申明市场景气欠好。近一年全数是低在95，最高的月份是2014年11月份，94.3，后来一路下跌，跌到2015年5月份是92.43，以后有所回升，八月份比力高，93.46，以后又降落，11月份93.35，很多多少年没有呈现过的比力低的数字。

2截至2015年11月底，我国商品房代售面积到达6.96亿平方米，假如全国城市生齿7亿，每人平均有一平米的房子代售，已建好，没有卖出去的，室第是4.4亿，除室第还贸易、办公楼，写字楼等等。2015年我们新开了几多，14亿平米多一些，每一年都要开10多亿，最恐怖的是下面的数字，衡宇的施工面积，11月底，我们的衡宇施工面积是74亿平方米，此中室第是50.3亿，这么多房子还在建，所以库存压力很年夜，并且行将发生新的库存。2015年11月10日上午，习近平总书记说了一句话，要化解房地产库存，增进房地财产延续成长，中心高层已意想到经由过程房地产拉动经济，可是此刻房地产太多了，库存太严重了。要想法子化解。

2015年12月18日到21日，中心开了两个会，中心经济工作会议和中心城市工作会议，一回事，一路开，中心经济工作会议每一年要开，就是研究摆设下一年的经济工作，谁有资历加入会议呢，中心的政治局委员和我们国务院的各个部长，各个省的省委书记和省长，这是中共中心和国务院开，上午是总书记讲话，下战书是总理讲话，第二天全天禀组会商，第三天上午做总结，这个会上，习总书记提到要化解房地产库存，研究了六条办法：加速农人工市平易近化;第二，非户籍生齿再就业地落户;第三，知足新市平易近住房需求，公租房扩年夜到非户籍生齿，第四，成长住房租赁市场;第五，恰当下降商品房价钱;第六，打消过时的限制性办法。此中第五条，恰当下降商品房的价钱，降价不降价开辟商说的算，年夜的文件说出这个话今后，大师更不买了，等着降了，所以12月28日，我们开了全国扶植工作会议，陈部长讲话叫一条主线七项办法，讲到小记者陈部长怎样不说降房价，中心经济工作会议说降房价，你怎样不说。现实上要降房价，很多多少房价提出来参照国外的经验，最有用的就是你把住房的贷款利钱抵扣小我收入所得税，这是最有用的，良多国度用这个刺激买房子，中心还没有敢准许，还在筹议，这条办法出来，对房地产发卖会更好，良多国度贷款买房子，贷款的利钱部门可以用来抵扣每一个月的收入所得税。

最后讲一下此后房地产市场成长趋向，北上广深四个一线城市和部门生齿流入多的二线城市，因为集中了年夜量优良公共资本，房价照旧比力坚挺，响应比来出台的利好政策，房价可能有所上涨，可是整体上增速会趋缓，此刻北京、(楼盘)，特殊是深圳(楼盘)，2015年深圳房价涨了良多，可是没有甚么代表性，北京当局要从四环之内迁走，第二天通州房价一平米涨一万多，顿时对通州的限购办法又增强了，姑苏一个项目360多套房子，还没有建好，四百多人预约了，除北上广深，(楼盘)和(楼盘)两个直辖市以外，全国经济总量最年夜的就是姑苏了，并且姑苏房价比力低，他下面的昆山(楼盘)、常熟(楼盘)，张家港(楼盘)，太仓(楼盘)经济成长程度都相当高，他们把全部姑苏市房价摊的很平，此刻跑到姑苏买房子的人也良多，所以他们没有库存。

其他的二线城市和大都三四线城市，因为开辟量超越了本地的市场需求，今朝的库存量很年夜，对利好政策反应不敏感，房价会继续松动，乃至可能数年以内房价都在原地盘桓。

还一些房地产盲目扩大的城市，房价会降落，少数房地产泡沫聚积严重的城市，有一些项目房价乃至城市腰斩。

企业经营的转变趋向，由曩昔纯真的房地产开辟转向跨范畴，跨行业，实现多元化的经营，恒年夜此刻除，还卖水，牛奶，食粮，油，体育财产，弄恒年夜足球。

万科说我是城市运营办事商，并且万科带动他们的员工，你都下海创业，公共创业，万众创业，你都当小老板，员工原本想调走，企业是不兴奋的，可是万科鼓动勉励他们下去创业。

房地产企业的经营理念也是从曩昔的重数目，重范围，重扩大转到重效益，重品牌，经营体例从曩昔不竭的反复征地、开辟、发卖，转向持有一部门物业，经由过程租赁和经营获得持久收益。房地产企业的经营模式从曩昔自立投资的重资产转向联建，代建的品牌输出轻资产模式，最年夜的房地产企业绿城又分出一个蓝城，蓝城就是做轻资产，做养老，现代农业，做代建。

房地产开辟产物的转变趋向，企业的开辟项目选址从已趋在饱和的城市转向有市场前景的城市，少数有实力的企业最先试水国际市场，怎样样看一个城市生齿饱和了，假如小学生的人多，就申明生齿堆积，房地产投资是有前景的，假如小学生愈来愈少，申明这个城市生齿在不竭的流掉，这就需要把稳了。

还一些有实力的企业到国外去，像上海最年夜的绿地团体，包罗万科等等一些年夜的房地产企业，此刻到北美，澳国，欧洲、非洲，俄罗斯投资盖房子，他们的产物现实上年夜大都也卖给中国人。

产物种类从说商品房为主转向商品房和保障房并重，从单一的室第开辟扩大到贸易地产、旅游、工业地产、老年地产，产物的品质从差劲粗放转向邃密化和绿色、聪明、长命、适老。产物的属性从毛坯房转向制品房。

项目标建造和营销体例也在产生转变 ，跟着人力本钱不竭上升，采取财产化建造体例的开辟项目所占的比重将逐步增添，BIM等数字化的手艺手段将最先在房地产项目标设计、建造、运营保护方面获得利用。

为了下降本钱，包管质量，开辟企业最先实施建筑材料，部品和装备的集中采购，特别是中小开辟企业，大师绑缚起来一块采购，包管质量，让厂家恰当让利，下降价钱。

房地产的营销体例也更多的采取电子来完成买卖，互联网+愈来愈实施，也是一个很年夜的改变。感谢大师!

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